Le financement est un élément critique de la chaîne de valeur d’une opération immobilière. Les opérateurs (promoteurs immobiliers, les marchands de biens, les aménageurs ou encore les foncières), en particulier lorsqu’ils sont en phase de croissance, présentent un manque chronique de fonds propres pour financer leurs projets.
Évaluer les besoins financiers propres à chaque programme
Aussi, la première étape consiste à évaluer les besoins de financement et leur séquencement sur la durée du projet. Nous accompagnons notamment les professionnels de l’immobilier dans la budgétisation et la réalisation de plans de trésorerie de chaque projet.
Dans une situation de manque chronique de fonds propres, les opérateurs doivent donc être pointilleux dans le déploiement de leurs fonds propres dans les phases des projets qui ne peuvent être financés autrement (phases d’étude et de montage des projets avant l’obtention de permis de construire).
Un partenariat bancaire essentiel au développement à long terme
Parmi les principales sources de financement des projets immobiliers on retrouve les banques, au travers de lignes de crédit adossées aux actifs immobiliers ou de financement des travaux.
Les financements bancaires pourront être de durée très variable en fonction de la typologie d’opération : de court à moyen terme pour les promoteurs et marchands de biens, et de long terme pour les foncières.
Ces financements répondent à critères relativement établis qu’il convient de maîtriser pour solliciter ses partenaires au moment opportun et nouer des partenariats durables.
Choisir ses investisseurs parmi une offre pléthorique de fonds propres
Les investisseurs sont une autre source importante de financement et englobent plusieurs types d’acteurs.
Ces dernières années, les plateformes de Crowdfunding ont émergées comme source importante de fonds propres. Leurs investissements peuvent représenter de 70% à 100% des besoins en fonds propres des programmes et présentent un coût moyen qui avoisine 10%/ an. Ces financements répondent à certains critères largement normalisés.
D’autres alternatives comme des fonds d’investissement vont se distinguer soit par l’ampleur de leur capacité d’investissement, soit par des stratégies portant sur des maturités ou des typologies d’opérations différentes. Enfin, les investisseurs privés et family offices occupent une place importante de l’écosystème, avec une flexibilité parfois plus importante que d’autres acteurs.
In-fine, la qualité des relations avec des investisseurs est déterminante à long terme pour permettre à l’opérateur de couvrir l’ensemble de ses besoins de financement, sur l’ensemble de son portefeuille de projets, et sur leurs différentes maturités.
Une approche globale pour cartographier la maturité des projets
A chaque étape d’un projet immobilier, de son élaboration jusqu’à sa livraison, correspondent différentes sources et formes de financement, du plus onéreux au plus avantageux. Aussi, la maîtrise du cycle de vie de chacun des projets doit permettre aux opérateurs d’arbitrer l’utilisation de leurs fonds propres et des ressources financières entre leurs projets au fur et à mesure de leur avancement.
Aussi, lorsque l’on aborde la question du financement d’un projet, deux questions doivent être simultanément posées : quelles sont les ressources disponibles à ce stade sur ce projet ? le cas échéant, puis-je libérer des fonds engagés dans certains projets au travers d’un refinancement ?
Optimiser le coût du financement est crucial pour les opérateurs
L’optimisation du coût du financement d’un projet immobilier est critique pour les opérateurs, puisqu’il renvoie à la notion de partager la marge de l’opération entre le coût du financement, le partage du résultat avec les investisseurs et ce qu’il reste à l’opérateur et à ses équipes au titre du travail de montage et de suivi de l’opération réalisée.
C’est notamment sur la recherche et la négociation des conditions de financement que Navon Capital intervient pour conseiller les opérateurs dans leurs choix.
A propos de Navon Capital
Navon Capital est une société d’investissement et de conseil organisée autour d’un savoir-faire unique dans la structuration d’opérations financières et d’investissements.
Nous intervenons tant dans les métiers de l’immobilier que du private-equity, au travers d’opérations de conseil en acquisition ou cession (M&A), de levée de fonds et d’investissement au service d’investisseurs privés et d’entrepreneurs.
